Sinkende Zinssätze: Ein Segen für Immobilienaktien?

In einer vielleicht als historisch zu bezeichnenden Pressekonferenz des Jackson Hole Symposiums signalisierte der Vorsitzende der US-Notenbank Ende August, dass drei Jahre hoher US-Zinsen zu Ende gehen würden.

Während des jährlichen Treffens der Zentralbanker und politischen Entscheidungsträger sagte Jay Powell, dass „die Zeit für eine Anpassung der Strategie gekommen ist“,¹ und deutete damit an, dass er bereit ist, die US-Zinsen zu senken.

Das ist wichtig, weil die US-Zinsen weltweit am einflussreichsten sind: Die Finanzmärkte reagierten entsprechend positiv. Vor allem aber lohnt es sich, die wahrscheinlichen Vorteile für Immobiliengesellschaften zu bedenken, die von sinkenden Zinssätzen stark profitieren können, da sie in der Regel erhebliche Kredite aufnehmen, um Investitionen und Entwicklungen zu finanzieren.

Unser VanEck Global Real Estate UCITS ETF stieg am Folgetag unter dem Eindruck der Äußerungen des Vorsitzenden Powell um etwa 1%. Da er die Kursentwicklung der 100 liquidesten Immobilienaktien weltweit abbildet - 40 davon in Nord- und Südamerika, der Rest verteilt sich zu gleichen Teilen auf Europa und Asien - ist er ein guter Indikator für die Reaktion der Immobilienaktien weltweit. Bitte beachten Sie das Fremdwährungsrisiko, das Aktienmarktrisiko, das Branchen- oder Sektorenkonzentrationsrisiko und das Zinsrisiko. Und vergessen Sie nicht, vor einer Anlage das KID und den Prospekt mit weiteren wichtigen Informationen zu lesen.

Demokratisierung von Immobilieninvestitionen

Unser Immobilien-ETF ist einer der ältesten in Europa. Er wurde 2011 aufgelegt und war einer der ersten ETFs, die wir aufgelegt haben. Wir haben dies getan, weil wir Privatanlegern eine Möglichkeit bieten wollten, sich an Immobilien zu beteiligen, die im Allgemeinen eine Anlageklasse sind, die nur wohlhabenden Anlegern vorbehalten ist. Im Gegensatz dazu können Sie mit nur wenigen Euro in diesen ETF investieren.

In vielerlei Hinsicht war er seiner Zeit voraus. Wenn Sie so wollen, können Sie sich das so vorstellen wie die Tokenisierung von Immobilien.

In den mehr als zehn Jahren, in denen der ETF gehandelt wird, hat er den Anlegern eine Jahresrendite von 7,54% geliefert (Stand: 31. August 2024)². Es gab jedoch Zeiten, in denen die Renditen höher waren und Zeiten, in denen sie niedriger waren. Typischerweise waren die besseren Zeiten mit niedrigen Zinssätzen verbunden und die weniger guten mit hohem Zinsniveau.

Folgen der sinkenden Zinsen

Aber die Finanzmärkte diskontieren bereits die Kürzungen der Federal Reserve und anderer Zentralbanken. Wer sagt also, dass Immobilienaktien ihre Rallye nicht bereits hinter sich haben und sich von hier aus seitwärts bewegen werden? Immerhin ist der ETF in den letzten zwölf Monaten um 19,53% gestiegen³ (wiederum Stand 31. August), was weit über seiner durchschnittlichen Rendite liegt. Der ETF schnitt nicht nur in absoluten Zahlen gut ab, sondern auch im Vergleich zu seiner Vergleichsgruppe. Er landete in den letzten 1, 3, 5 und 10 Jahren stets im obersten Quartil.

Wir haben alle Perioden grösserer Zinssenkungen in den letzten 50 Jahren untersucht⁴ und unsere Analyse legt nahe, dass Immobilienaktien in der Tat dazu neigen, sich mehrere Jahre lang gut zu entwickeln, nachdem die Zentralbanken als Reaktion auf eine sich verlangsamende Wirtschaft die Zinssätze gesenkt haben, worauf die Wirtschaftsdaten heute hindeuten. In diesen Fällen sind Immobilienaktien, gemessen am FTSE Nareit All Equity REIT Index, in der Regel um 50% bis 100% oder mehr gegenüber ihren Tiefstständen gestiegen.

Die beiden folgenden Grafiken zeigen zum Beispiel, wie der FTSE Nareit All Equity REIT Index in zwei Zeiträumen auf US-Zinssenkungen reagiert hat: Die Golfkriegsrezession der frühen 1990er Jahre und die globale Finanzkrise 2008-2009.

Golfkrieg-Rezession

Quelle: Bloomberg.

Globale Finanzkrise

Quelle: Bloomberg.

Wird sich die Geschichte wiederholen?

Doch zurück in die Gegenwart: Die Fundamentaldaten von Immobilien scheinen stabil zu sein. Die Auslastung ist generell in allen Immobiliensektoren hoch, mit der kleinen Ausnahme von veralteten Büroflächen.

Doch nach mehreren Jahren hoher Zinsen, die in den Vereinigten Staaten, den meisten europäischen Ländern und Grossbritannien für Gegenwind bei Immobilien gesorgt haben, scheinen sich die Zeiten zu ändern. Natürlich ist es immer noch schwer vorherzusagen, wie weit und wie schnell die Zinsen fallen werden. Aber wenn die vergangene Entwicklung ein Indikator ist, könnte der Immobiliensektor vor einer seiner besten Perioden gesunder Gewinne stehen.