Baisse des taux : Une aubaine pour les actions immobilières ?

Lors de la conférence de presse du symposium de Jackson Hole, qui pourrait être considérée comme historique, le président de la Réserve fédérale américaine a indiqué, fin août, que les trois années de taux d'intérêt élevés aux États-Unis touchaient à leur fin.

S'exprimant lors de la réunion annuelle des banquiers centraux et des décideurs politiques, Jay Powell a déclaré que "le temps est venu pour la politique de s'ajuster",¹ indiquant qu'il était prêt à réduire les taux d'intérêt américains.

C'est important car les taux d'intérêt américains sont les plus influents au niveau mondial. Les marchés financiers ont réagi positivement. Plus précisément, il convient d'examiner les avantages probables pour les entreprises immobilières. En effet, elles ont beaucoup à gagner de la baisse des taux, car elles ont tendance à contracter des emprunts importants pour financer les investissements et le développement.

Inspiré de la déclaration du président Powell, notre VanEck Global Real Estate UCITS ETF a vu son cours augmenter d'environ 1 % le lendemain. Comme il suit l'évolution du cours des 100 actions immobilières les plus liquides dans le monde - 40 dans les Amériques et le reste également réparti entre l'Europe et l'Asie -, il constitue un bon indicateur de la réaction des actions immobilières dans le monde. N'oubliez pas de tenir compte du risque de change, risque lié au marché des actions, risque de concentration industrielle ou sectorielle, risque de taux d’intérêt. N'oubliez pas de consulter le KID et le Prospectus pour obtenir d'autres informations importantes avant d'investir.

Démocratiser l'investissement immobilier

Notre ETF immobilier est l'un des plus anciens d'Europe, lancé en 2011, et a été l'un des premiers ETF que nous avons mis en place. Nous l'avons fait parce que nous voulions donner aux investisseurs individuels un moyen de s'exposer à l'immobilier, qui est généralement une classe d'actifs réservée aux investisseurs fortunés. En revanche, vous pouvez investir dans cet ETF avec quelques euros seulement.

À bien des égards, il était en avance sur son temps. Si vous le souhaitez, vous pouvez considérer que cela s'apparente à une tokenisation de l'immobilier.

Depuis que l'ETF est entré en négociation il y a plus de dix ans, il a permis aux investisseurs de générer un rendement annualisé de 7,54 % (au 31 août 2024)². Toutefois, il y a eu des périodes où les rendements ont été plus élevés et d'autres où ils ont été plus faibles. En règle générale, les meilleures périodes ont été associées à des taux d'intérêt bas et les moins bonnes ont été observées lorsque le coût du crédit était élevé.

L'effet de la baisse des taux

Mais les marchés financiers tiennent déjà compte des réductions de la Réserve fédérale et d'autres banques centrales, alors qu'est-ce qui dit que les actions immobilières n'ont pas déjà eu leur rallye et qu'elles vont évoluer latéralement à partir d'ici ? En effet, au cours des 12 derniers mois, l'ETF a bondi de 19,53 %³ (toujours au 31 août), ce qui est nettement supérieur à son rendement moyen. L'ETF a réalisé de bonnes performances non seulement en chiffres absolus, mais aussi par rapport à son groupe de référence, se situant systématiquement dans le quartile supérieur sur les 1, 3, 5 et 10 dernières années.

Nous avons examiné toutes les périodes de réductions majeures des taux au cours des 50 dernières années⁴et notre analyse suggère qu'en fait, les actions immobilières ont tendance à bien se comporter pendant plusieurs années après que les banques centrales ont commencé à réduire les taux d'intérêt en réaction à un ralentissement de l'économie, ce que les données économiques suggèrent aujourd'hui. Dans ces cas, les actions immobilières, telles que mesurées par l'indice FTSE Nareit All Equity REIT, ont généralement augmenté de 50 % à 100 %, voire plus, par rapport à leur niveau le plus bas.

Par exemple, les deux graphiques ci-dessous montrent comment l'indice FTSE Nareit All Equity REIT a réagi aux baisses de taux américaines au cours de deux périodes : la récession due à la guerre du Golfe au début des années 1990 et la crise financière mondiale (2008-2009).

Récession de la guerre du Golfe

Source : Bloomberg.

Crise financière mondiale

Source : Bloomberg.

L'histoire va-t-elle se répéter ?

Pour en revenir à aujourd'hui, les fondamentaux de l'immobilier semblent solides. L'occupation est généralement répandue dans tous les secteurs de l'immobilier, à l'exception des espaces de bureau plus anciens.

Pourtant, après plusieurs années de taux d'intérêt élevés qui ont créé des vents contraires pour l'immobilier aux États-Unis, dans la plupart des pays d'Europe et au Royaume-Uni, les temps semblent changer. Bien entendu, il est encore difficile de prévoir l'ampleur et la rapidité de la baisse des taux. Mais si l'on se fie à l'histoire, le secteur de l'immobilier est peut-être sur le point de connaître l'une de ses périodes de forte progression.