Dalende rentetarieven: Een zegen voor vastgoedaandelen?

Marketingcommunicatie

In wat wel eens een historische persconferentie van het Jackson Hole Symposium genoemd zou kunnen worden, gaf de voorzitter van de Amerikaanse Federal Reserve eind augustus aan dat er een einde kwam aan drie jaar hoge Amerikaanse rentetarieven.

Tijdens de jaarlijkse bijeenkomst van centrale bankiers en beleidsmakers zei Jay Powell dat "de tijd is gekomen om het beleid aan te passen",¹ waarmee hij aangaf dat hij bereid was om de Amerikaanse rente te verlagen.

Dat is belangrijk omdat de rentetarieven in de VS wereldwijd de meeste invloed hebben: De financiële markten reageerden positief. Het is echter vooral de moeite waard om de waarschijnlijke voordelen voor vastgoedbedrijven in overweging te nemen, die veel te winnen hebben bij dalende rentetarieven omdat ze vaak aanzienlijke leningen aangaan om zowel investeringen als ontwikkeling te financieren.

In navolging van de verklaring van voorzitter Powell steeg onze VanEck Global Real Estate UCITS ETF de volgende dag met ongeveer 1% in prijs. Aangezien het de koersontwikkeling van de 100 meest liquide vastgoedaandelen wereldwijd volgt - met 40 in Noord- en Zuid-Amerika en de rest gelijk verdeeld over Europa en Azië - is dit een goede benadering voor de reactie van vastgoedaandelen wereldwijd. Houd rekening met het valutarisico, aandelenmarktrisico, sectorconcentratierisico en renterisico. En vergeet niet het KID en het Prospectus te raadplegen voor andere belangrijke informatie voordat u belegt.

Vastgoedbeleggen democratiseren

Onze vastgoed-ETF is een van de oudste in Europa, gelanceerd in 2011, en was een van de eerste ETF's die we hebben opgezet. We hebben dit gedaan omdat we particuliere retailbeleggers een manier wilden bieden om blootstelling aan vastgoed te krijgen, wat over het algemeen een beleggingscategorie is die alleen beschikbaar is voor vermogende beleggers. Daarentegen kunt u in deze ETF beleggen met slechts een paar euro.

In veel opzichten was het zijn tijd ver vooruit. Zie het als vergelijkbaar met het tokenizen van vastgoed.

In de ruim tien jaar dat de ETF wordt verhandeld, heeft het beleggers een rendement op jaarbasis van 7,54% opgeleverd (per 31 augustus 2024)². Er zijn echter perioden geweest waarin het rendement hoger was dan dit en perioden waarin het lager was. Meestal gingen de betere periodes samen met lage rentes en de minder goede periodes kwamen voor wanneer de prijs van geld hoog was.

Het effect van dalende rentes

Maar de financiële markten houden al rekening met verlagingen door de Federal Reserve en andere centrale banken, dus wat zegt dat vastgoedaandelen niet hun rally al hebben gehad en vanaf hier zijwaarts zullen gaan bewegen? In de afgelopen 12 maanden is de ETF immers met 19,53% gestegen³ (opnieuw tot 31 augustus), wat veel hoger is dan het gemiddelde rendement. De ETF presteerde niet alleen goed in absolute cijfers, maar ook in vergelijking met haar referentiegroep, waarbij ze consequent in het bovenste kwartiel terechtkwam over de afgelopen 1, 3, 5 en 10 jaar.

Wij onderzochten alle periodes van grote renteverlagingen in de afgelopen 50 jaar⁴ en onze analyse suggereert dat vastgoedaandelen in feite de neiging hebben om enkele jaren goed te presteren nadat centrale banken de rente beginnen te verlagen als reactie op een vertragende economie, wat de economische gegevens vandaag suggereren. In deze gevallen zijn vastgoedaandelen, zoals gemeten door de FTSE Nareit All Equity REIT Index, meestal met 50% tot 100% of meer gestegen vanaf hun dieptepunten.

De twee grafieken hieronder laten bijvoorbeeld zien hoe de FTSE Nareit All Equity REIT Index in twee perioden reageerde op renteverlagingen in de VS: de recessie tijdens de Golfoorlog in het begin van de jaren 90 en de wereldwijde financiële crisis in 2008-2009.

Recessie Golfoorlog

Bron: Bloomberg.

Wereldwijde financiële crisis

Bron: Bloomberg.

Zal de geschiedenis zich herhalen?

Maar terug naar het heden: de basis van vastgoed lijkt sterk. De bezettingsgraad is over het algemeen hoog in alle vastgoedsectoren, met de kleine uitzondering van ouderwetse kantoorruimte.

Maar na een aantal jaren van hoge rentes die tegenwind creëerden voor vastgoed in de Verenigde Staten, de meeste landen in Europa en het Verenigd Koninkrijk, lijken de tijden te veranderen. Natuurlijk is het nog steeds moeilijk om te voorspellen hoe ver en hoe snel de rente zal dalen. Maar als we afgaan op het verleden, kan de vastgoedsector zich opmaken voor weer een periode van gezonde winst.