2024: Anzeichen für eine Erholung bei Immobilienwertpapieren?
11 Januar 2024
Darunter befanden sich Immobilienpapiere nicht nur aus den Vereinigten Staaten, sondern aus der ganzen Welt, die sich in der Regel nach dem Ende der Zinsstraffungszyklen gut entwickeln.
Der VanEck Global Real Estate UCITS ETF (der „ETF“) gilt gewöhnlich als guter Indikator für Immobilienwertpapiere. Von den Tiefstständen im Jahr 2023, die Ende Oktober erreicht wurden, hatte er sich bis zum Jahresende um fast 20 % erholt, als die Spekulationen über Zinssenkungen der Zentralbanken zunahmen. In der Tat belegte der ETF mit seiner historischen Wertentwicklung sowohl bei der 1-Monats-Rendite als auch bei den 1-, 3-, 5- und 10-Jahres-Renditen einen der vorderen Plätze in seiner potenziellen Vergleichsgruppe.
| 1 M. | 1 J. | 3 J. | 5 J. | 10 J. | |
| VanEck Global Real Estate UCITS ETF | 10.30% | 12.88% | 2.74% | 3.92% | 3.94% |
| iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF USD (Auss.) | 9.98% | 8.93% | 1.14% | 2.69% | 4.08% |
| HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed UCITS ETF | 9.53% | 10.01% | 1.41% | 2.96% | 3.65% |
| SPDR® Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF | 9.43% | 10.35% | 2.36% | 2.88% | 3.48% |
| Amundi Index Solutions - Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global UCITS ETF DR (D)EUR | 9.42% | 9.73% | 1.19% | 2.83% | |
| Lyxor FTSE Epra/Nareit Global Developed UCITS ETF D EUR Inc | 9.41% | 8.93% | 0.66% | 2.29% | 3.25% |
| Credit Suisse Index Fund (IE) ETF ICAV - CSIF (IE) FTSE EPRA Nareit Developed Grn Bl UCITS ETF B USD | 9.85% | 6.29% | -0.57% | ||
| BNP Paribas Easy FTSE EPRA Nareit Global Developed Green CTB UCITS ETF EUR Kapitalisierung | 8.90% | 10.62% |
Quelle: Morningstar Direct. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist keine Garantie für künftige Ergebnisse. Datenstand: 31. Dezember 2023.
Vor einer Anlage in dem ETF müssen ungeachtet der Wertentwicklung in der Vergangenheit die mit diesem Produkt einhergehenden Risiken berücksichtigt werden.
Der Fed-Vorsitzende Jay Powell gab den Ton an den Märkten an, als er anmerkte, der US-Leitzins sei „in diesem Straffungszyklus wahrscheinlich an oder nahe seinem Höhepunkt“. Obwohl das Protokoll der Fed-Sitzung vom Dezember, das Anfang Januar veröffentlicht wurde, einen restriktiveren Ton anschlug, scheinen mittlerweile die Rahmenbedingungen für zumindest etwas niedrigere Leitzinsen gegeben zu sein. Letztere spielen im Bereich der Immobilien eine unverhältnismäßig große Rolle, da deren Geschäftsbetrieb stärker fremdfinanziert ist als andere Sektoren.
Für börsennotierte Immobilienwertpapiere und insbesondere für Real Estate Investment Trusts (REITs) führte dies zu einem willkommenen Aufschwung, nachdem die Zentralbanken zwei Jahre lang die Zinssätze erhöht hatten, um die Inflation zu bekämpfen. Unter anderem wird erwartet, dass auch die Europäische Zentralbank und die Bank of England die Zinssätze irgendwann im Jahr 2024 senken werden1.
Nareit, der Verband der in den USA investierenden REITs, stellte in seinem Ausblick für 2024 fest: „REITs sind für eine überdurchschnittliche Wertentwicklung im Jahr 2024 gut aufgestellt, weil die US-Notenbank offenbar am oder kurz vor dem Ende ihres Zinserhöhungszyklus steht.“2
Historisch gesehen haben US-REITs in den 12 Monaten nach dem Ende der Zinserhöhungen durch die Fed sowohl Aktien als auch private Immobilien überflügelt, so die Analyse von Nareit über die letzten vier vollständigen Zinszyklen (siehe Grafik). Dies folgt auf die unterdurchschnittliche Performance von REITs in der Zeit, in der die Fed die Zinsen erhöht hat.
REITs schneiden nach Straffungszyklen der Fed historisch gesehen besser ab
Durchschnittliche Gesamtrenditen während und nach Fed-Straffungszyklen
Quelle: Federal Reserve Board; Nareit; NCREIF; FactSet. Datum ab 2023: Q2.
Hinweis: Die Performance von börsennotierten REITs, Private Equity-Immobilien und des Aktienmarktes wurde anhand des FTSE Nareit All Equity Index (FTSE Nareit), des NCREIF Fund Index-Open End
Diversified Core Equity (NFI-ODCE) bzw. des Standard & Poor's 500 (S&P 500) erfasst.
Aber es könnte noch mehr Gründe für Optimismus geben. Erstens hat sich in den letzten zwei Jahren eine Bewertungslücke zwischen öffentlichen und privaten Immobilienbewertungen aufgetan. Dies zeigt sich an den Unterschieden zwischen den Kapitalisierungssätzen für öffentliche und private Immobilien in den USA, die sich aus der Division des Nettobetriebsergebnisses einer Immobilie durch ihren aktuellen Marktwert ergeben. Diese Lücke dürfte sich laut Nareit-Prognose im Jahr 2024 schließen, unter anderem weil die Bewertungen privater Immobilien in ihrer Entwicklung hinterherhinken.
Zweitens haben die Unternehmen, die hinter den börsennotierten Immobilienaktien stehen, solide Bilanzen. Im Gegensatz zu früheren Zyklen weisen sie in der Regel eine niedrige Verschuldung und einen hohen Schuldendienstdeckungsgrad auf, wobei die Nettobetriebseinnahmen einen größeren Puffer gegenüber den Zinsausgaben bieten als zur Zeit der weltweiten Finanzkrise 2008–2009.
Eigenkapital zu Gesamtvermögen
Quelle: S&P Capital IQ Pro, Nareit T-Tracker(R)
Zinsaufwand zu Netto-Betriebseinnahmen
Quelle: S&P Capital IQ Pro, Nareit T-Tracker(R)
Vor diesem Hintergrund könnte sich das Bild für Immobilienwertpapiere weltweit durchaus aufhellen. Während der ungezügelte Zinsoptimismus, der Ende 2023 vorherrschte, Anfang 2024 etwas nachgelassen hat, scheinen die Zentralbanken immer noch davon auszugehen, dass die Zinsen ihren Höhepunkt erreicht haben.
Und der Optimismus über die Aussichten ist bei weitem nicht auf die USA beschränkt. So stieg beispielsweise die Developers Research Benchmark der European Public Real Estate Association, mit der die Wertentwicklung der liquidesten Immobilienentwickler-Aktien aus Europa abgebildet wird, im November 2023 (laut jüngsten Daten zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts) um 16,8%.
Es stimmt auch, dass sich die Hauspreise in Märkten wie dem Vereinigten Königreich, den Niederlanden und Deutschland als stabil erweisen. Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverbands Deutschland, rechnet Berichten zufolge für das Jahr 2024 mit einer Erholung: „Die Preise werden steigen, wenn die Zinsen wieder fallen, aber wahrscheinlich nicht vor dem vierten Quartal 2024“, so Wohltorf.
Auf der anderen Seite des Atlantiks wird diese Ansicht von Nareit in seinem Ausblick geteilt: “Mit Blick auf das Jahr 2024 und darüber hinaus ist klar, dass eine potenzielle Outperformance der Gesamtrendite, eine attraktive Preisgestaltung bei konvergierenden Bewertungen und solide Bilanzen die Attraktivität von REITs erhöhen und Anlegern taktische und strategische Anlagemöglichkeiten bieten werden.
“Obwohl 2022 und 2023 schwierige Jahre für REITs waren, zeichnet sich eine Erholung ab.”3
1 Quelle: FT, https://www.ft.com/content/862f14fd-da31-4e38-8404-e70904a8fd4b
2 Quelle: Nareit, https://www.reit.com/news/blog/market-commentary/2024-reit-market-outlook
3 Quelle: Nareit, https://www.reit.com/news/blog/market-commentary/2024-reit-market-outlook
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